NADANDO DE
BRAÇADA
Semana 7 - Fundos de Investimentos Imobiliários
Olá! Na semana passada falamos sobre Investimentos no Exterior e seguiremos nossa jornada abordando sobre Fundos de Investimentos Imobiliários! Vamos nessa?
A maioria da população brasileira sonha na casa própria, muitos ainda sonham em ter uma fonte de renda com aluguel de casas. Porém, o apreço do brasileiro por investimentos no mercado imobiliário tem suas ressalvas. Seja para construir ou adquirir um imóvel, a tarefa nem sempre é fácil.
O alto investimento inicial, a burocracia envolvida no processo e a dificuldade de conseguir um bom locatário são empecilhos que podem barrar o sonho de ter um ou mais imóveis como fonte de renda.
Driblando esse cenário de obstáculos, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII’s) se apresentam como uma boa alternativa para quem acredita no potencial do mercado imobiliário, mas quer evitar os contratempos relacionados à aquisição e administração desse tipo de bem.
O que são Fundos de Investimentos Imobiliários?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são um tipo de investimento de renda variável, formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários, seja no desenvolvimento de empreendimentos ou em imóveis já prontos, em qualquer setor, como edifícios comerciais, shopping centers e hospitais.
Em outras palavras, um fundo imobiliário é uma espécie de “condomínio” de investidores, que reúnem seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado imobiliário. A dinâmica mais tradicional é que o dinheiro seja usado na construção ou na aquisição de imóveis, que depois sejam locados ou arrendados. Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou.
As decisões sobre o que fazer com os recursos – tomadas pelo gestor do fundo – precisam seguir objetivos e políticas pré-definidos. Os investimentos podem ser bem-sucedidos ou não, e isso determinará a valorização ou a desvalorização das cotas dos fundos.
A soma dos recursos compõe o patrimônio, que é dividido em cotas – ou “frações” do fundo. Quem aplica, na verdade, está comprando cotas. O cotista não pode exercer nenhum direito real sobre os empreendimentos do fundo, ao contrário do proprietário de um imóvel de fato. Ao mesmo tempo, também não responde pessoalmente por obrigações relacionadas a eles. Isso é tarefa do administrador, instituição financeira responsável pelo funcionamento e pela manutenção da carteira.
Embora muitos fundos imobiliários realizem distribuição regular de rendimentos mensais, o que pode lembrar o funcionamento de certos títulos públicos (que pagam juros semestralmente), eles não são considerados investimentos de renda fixa. Há duas razões para isso.
A primeira é que não há garantia de manutenção dos rendimentos ao longo do tempo, já que inquilinos podem deixar de pagar o aluguel ou um imóvel pode acabar desocupando.
A segunda é que as cotas oscilam na Bolsa de Valores (B3), às vezes tanto quanto uma ação, por conta de fatores como as condições do mercado ou a gestão da carteira. Não é possível ter certeza de qual será a condição de retorno de um fundo imobiliário desde o início do investimento, como é o caso dos papéis de renda fixa.
Como funcionam os fundos de investimentos?
Para entender a dinâmica de funcionamento dos fundos imobiliários, é preciso conhecer alguns conceitos aplicados a eles. Confira:
Ticker
Assim como as ações de empresas abertas, as cotas de fundos imobiliários são identificadas no pregão por um código – ou ticker. Esse código é formado por quatro letras maiúsculas, seguidas do número 11 (XXXX11).
Portfólio
Existe uma variedade de empreendimentos imobiliários em que os fundos podem investir – e a escolha da estratégia de investimento e do que entra no portfólio é o que determina o nível de risco e o potencial de retorno de cada carteira.
Popularmente, os fundos imobiliários são classificados em alguns grupos diferentes:
- Fundos de Renda (ou de tijolo):
São os que investem em ativos reais – ou seja, em imóveis de fato. Esses são os que costumam ganhar com aluguéis. Embora pareçam uma categoria homogênea, as carteiras podem apresentar diferenças marcantes. Alguns aplicam em vários empreendimentos, em diferentes regiões, enquanto outros se concentram em um só imóvel. Alguns se focam em determinados tipos de empreendimentos – como lajes corporativas, prédios industriais, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, entre outros. E há os que, fazem um mix na carteira.
- Fundos de recebíveis (ou de papel):
Esses fundos compram títulos ligados ao mercado imobiliário, no lugar dos imóveis em si. Podem constar nas carteiras letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (como ações) de emissores com atividades preponderantes permitidas aos fundos imobiliários.
- Fundos Hídridos
Mesclam, na carteira, tanto papéis do segmento imobiliário quanto investimentos em imóveis diretamente.
Cotas
Como acontece nos outros tipos de fundos, o patrimônio dos imobiliários é dividido em cotas. E são cotas que o investidor adquire ao aplicar em uma dessas carteiras. O retorno – seja pela distribuição dos rendimentos, seja pela valorização – é calculado proporcionalmente ao número de cotas que cada um possui.
As cotas dos fundos imobiliários mais populares são negociadas na Bolsa de Valores ou adquiridas participando de ofertas públicas.
Valor Mínimo
Na Bolsa de Valores, é possível investir em fundos imobiliários a partir de uma única cota. Isso significa que, com quantias inferiores até a R$ 100, já é possível começar a aplicar nessa modalidade. Nesse ponto, a negociação de fundos imobiliários lembra as operações com ações no mercado fracionário, em que é possível comprar quantias pequenas de papéis.
Custos
Quem investe em fundos imobiliários está sujeito a dois tipos de custos diferentes. De um lado, é preciso pagar pelos serviços de administração e gestão. Portanto, essas carteiras também envolvem a cobrança de uma taxa de administração. Pode haver ainda uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo: se for superior ao de um indicador de referência (benchmark), uma parte do ganho ficará com o gestor. Ademais, os fundos de investimentos contam com custos fixos, os quais se referem a taxa de custódia, auditoria, demais custos envolvidos nas movimentações financeiras.
Além disso, há custos de negociação das cotas. Para comprá-las e vendê-las na bolsa de valores, é preciso pagar taxa de corretagem à corretora que intermediar as operações e emolumentos – assim como se faz ao negociar ações.
Rendimentos
Uma das formas mais conhecidas – e também atrativas – de retorno dos fundos imobiliários é a distribuição periódica de dividendos, medida pelo Dividend Yield, ou seja, o percentual de dividendos que é distribuído ao cotista Por lei, eles são obrigados a distribuir rendimentos, no mínimo, uma vez por semestre. Muitos, no entanto, optam por realizar pagamentos mensais aos investidores, sendo uma fonte de renda recorrente.
O volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo. A renda do aluguel dos imóveis pertencentes à carteira é a mais comum, mas os fundos também podem ganhar com a incorporação, com a venda dos direitos reais sobre os imóveis ou com os juros de títulos e valores mobiliários.
No entanto, por se tratar de um investimento em renda variável, também pode haver perdas no meio do caminho, seja pela desvalorização das cotas – que está relacionada à economia real (crescimento econômico, ciclo imobiliário e taxa de juros), seja pela vacância dos imóveis ao qual o fundo aplica, Pense em um fundo que obtém renda alugando imóveis. Caso ocorra a desocupação de um deles, haverá também impacto – mesmo que temporário – sobre o rendimento.
Tributação
Os fundos imobiliários têm uma particularidade no que diz respeito à cobrança de Imposto de Renda. Uma parte do retorno obtido com o investimento é isenta de tributação – mas outra, não. Entenda como isso funciona:
- Rendimento: O rendimento derivados de dividendos e que é distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de Imposto de Renda desde que: 1) o cotista tiver menos do que 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tiver no mínimo 50 cotistas; 3) as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
- Ganho de capital: O ganho obtido pelos investidores em função, por exemplo, da valorização das cotas do fundo na bolsa de valores paga Imposto de Renda. Na hora em que as cotas forem vendidas, incidirá uma alíquota de 20%.
Amortização
Amortização: Em algumas situações, podem ocorrer amortizações das cotas de um fundo imobiliário, que são pagamentos representando a devolução do capital aplicado pelo investidor na carteira. Um caso clássico de amortização ocorre quando o fundo vende algum dos seus imóveis, sem previsão de reinvestir o dinheiro em outro ativo.
Há ainda outras razões para que haja uma amortização. Lembre-se de que os fundos imobiliários são fechados, o que significa que as cotas não podem ser resgatadas a pedido dos cotistas.
Alguns deles, no entanto, preveem um prazo de duração específico, ao fim do qual serão liquidados. Quando esse é o caso, os recursos também são devolvidos aos investidores.
Índice Ifix
Criado para acompanhar o desempenho dos fundos imobiliários, o Ifix é um índice composto por cotas de fundos negociadas nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3. O Ifix reflete tanto as variações nos preços dos fundos incluídos no índice, como também o impacto da distribuição de rendimentos por parte das carteiras.
A carteira do Ifix é revisada periodicamente, a cada quatro meses. Para ser incluído no índice, um fundo imobiliário precisa obedecer a alguns critérios, como ter sido negociado em 60% dos pregões durante o período de vigência das três carteiras anteriores.
Qual é o papel do gestor?
Assim como nos fundos de investimento em geral, o gestor de um fundo imobiliário é quem decide que investimentos serão feitos com o dinheiro aplicado pelos investidores. A diferença é que, em vez de comprar ações na bolsa ou títulos públicos do governo federal, ele precisa escolher um imóvel para adquirir, um inquilino a quem alugar ou que papéis vai inserir na carteira.
O gestor também tem atribuições como selecionar e se relacionar com os intermediários contratados para fazer essas operações. Tudo isso, é claro, deve ter em vista a perspectiva de retorno, o nível de risco e a liquidez de cada ativo. Também precisa considerar a política de investimento e os objetivos definidos no regulamento do fundo.
Tipo de fundo imobiliários
A Anbima classifica os fundos imobiliários de acordo com o tipo de aplicação que eles realizam e também a estratégia de investimento que adotam. As carteiras são agrupadas da seguinte forma:
⇒ Desenvolvimento para renda: Esses fundos investem acima de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento ou na incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, com o objetivo de gerar renda com locação ou arrendamento deles depois de prontos.
⇒ Desenvolvimento para venda: Aplicam mais de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção para vendê-los no futuro.
⇒ Renda: Neste caso, os fundos investem acima de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários já construídos, também visando gerar renda com locação ou arrendamento deles.
⇒ Títulos e valores mobiliários: Fundos que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em títulos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação (FIPs), recebíveis e fundos creditórios (FIDCs), sempre ligados ao mercado imobiliário.
⇒ Híbridos: Fundos com estratégia de investimento que não se concentra particularmente em nenhuma das estratégias anteriores.
Riscos
Os fundos imobiliários são investimentos regulados e acompanhados tanto pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) quanto pela própria B3, quando são negociados no pregão. No entanto, isso não exime o produto de um certo nível de risco.
Uma crise econômica pode reduzir a ocupação dos imóveis do fundo (vacância), por exemplo. Com isso, os rendimentos periódicos com aluguéis também tendem a cair – pelo menos temporariamente. A mesma situação pode causar ainda uma redução do valor de avaliação dos imóveis em geral, com impacto sobre as cotas do fundo.
Assim como a compra de um imóvel de tijolo, o investimento em um fundo imobiliário deve levar em conta quais são os ativos incluídos na carteira – em que região, por exemplo, estão localizados os imóveis do fundo? Esses lugares têm potencial econômico no médio e no longo prazo?
É preciso lembrar que tudo o que puder causar impacto nos imóveis se reflete no fundo também. Imagine que uma enchente ou um incêndio atinja um dos ativos da carteira, por exemplo. Ou ainda que a região onde eles ficam sofra com uma elevação dos níveis de violência. São todos fatores com potencial para mexer nas cotações do fundo.
Existem ainda riscos relacionados à regulamentação do setor imobiliário brasileiro, que envolve autoridades federais, estaduais e municipais. Esse conjunto de regras pode afetar tanto a aquisição quanto a venda, locação, reforma ou ampliação dos imóveis. Certas atividades demandam licenças específicas, aprovação de autoridades governamentais, regras de zoneamento e até leis de proteção ao consumidor. Portanto, é possível que sua realização seja dificultada em algumas ocasiões.
Do ponto de vista do investimento financeiro, um dos riscos mais evidentes dos fundos imobiliários é a eventual falta de liquidez para negociá-los na bolsa. Como são fechados e o mercado secundário é a única via para sair deles, isso pode representar um problema em alguns momentos.
Vantagens e Desvantagens
Assim como outros tipos de investimentos, existem algumas vantagens e desvantagens de investir em fundos Imobiliários, sendo as mais relevantes:
Vantagens
- Contar com a gestão de um profissional especializado, que decide sobre os investimentos a partir de uma série de critérios e análises, é uma das principais vantagens de um fundo imobiliário. Para um pequeno investidor, fazer isso por conta própria pode ser penoso.
- Os fundos imobiliários permitem que mesmo pessoas com pouco dinheiro para investir tenham acesso ao mercado imobiliário. É possível comprar cotas na bolsa com valores tão baixos quanto R$ 100. Já o preço de um imóvel pode facilmente chegar às centenas de milhares de reais.
- Além disso, o investimento em fundos é fracionável. Caso precise do dinheiro que aplicou, o investidor pode vender apenas parte das cotas, e não um imóvel inteiro, como seria o caso se investisse no mercado de cimento e tijolo.
- Outra vantagem é que o investidor de fundos não precisa se preocupar com certidões, escrituras ou pagamento de certos impostos relacionados ao setor imobiliário, porque isso é responsabilidade do administrador. Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis.
Desvantagens
- Por outro lado, investidores que já conheçam o mercado não têm a possibilidade de interferir nas decisões ou escolher os ativos negociados, porque esse é o papel do gestor.
- Apesar das cotas dos fundos serem negocias na bolsa de valores, pode haver que não existam compradores no momento que o investidor deseja se desfazer das cotas. Existindo, a depender do momento da economia, pode haver uma grande dispersão entre o preço esperado da venda e as ofertas efetivamente.
- Risco de Crédito. Um dos riscos mais comuns do mercado imobiliário, sendo basicamente composto pela vacância (imóvel não locado ou a preço abaixo de mercado) e a inadimplência (não pagamento do aluguel). Em ambos os casos, há impacto direto sobre a rentabilidade.
Como escolher
Para escolher a carteira mais adequada, o investidor precisa prestar atenção a pelo menos sete aspectos. Alguns se referem aos imóveis incluídos nos fundos, outros a questões de mercado e de negociação. Confira:
Portfólio
Um fundo imobiliário não é diferente de um fundo de ações ou de renda fixa em um aspecto: seu desempenho depende dos ativos que estiverem incluídos na carteira. É necessário avaliar com atenção que imóveis ou papéis pertencem ao fundo e quais são as perspectivas para cada um deles.
Bons imóveis tendem a ser alugados ou vendidos com maior facilidade, em negociações favoráveis. Não dá para esperar o mesmo de um prédio antigo e desatualizado, que não tenha passado por manutenção ou reformas, ou que tenha pendências judiciais de contratos anteriores.
Localização
No mercado imobiliário, a localização é um dos elementos mais importantes. Por isso, é importante consultar os documentos do fundo – como a lâmina de informações essenciais – para verificar onde estão os imóveis da carteira que interessa a você. Ficam em cidades grandes ou pequenas? Estão em regiões centrais ou periféricas? Se forem áreas comerciais, são bem abastecidas de infraestrutura urbana?
As respostas a essas perguntas ajudam a entender tanto qual é o potencial de valorização dos imóveis no futuro, quanto a facilidade para alugá-los, assegurando os rendimentos dos investidores.
Inquilinos
A qualidade dos inquilinos de um imóvel é importante porque são eles que asseguram os rendimentos periódicos do fundo. Locatários que atrasem os pagamentos, não cumpram regras ou depredem o patrimônio podem causar muita dor de cabeça para os investidores de um fundo imobiliário.
Há uma relação direta entre a qualidade dos imóveis e a qualidade dos inquilinos. Por isso, é necessário atentar a esses dois itens ao avaliar um fundo. Procure descobrir um pouco mais sobre o histórico de locação dos imóveis da carteira. Essa informação vai ajudar você a entender melhor os riscos envolvidos no investimento.
Gestão e performance
Você provavelmente já ouviu que rentabilidade passada não representa garantia de retorno no futuro. Isso é verdade, mas, ainda assim, é importante conhecer o trabalho da gestão e o histórico de rentabilidade na hora de escolher um fundo imobiliário.
Essa análise permite identificar como a carteira se comporta em períodos distintos de mercado e em situações diversas. O investimento em imóveis envolve certas habilidades dos gestores – como o bom relacionamento com inquilinos, a capacidade de negociação e o discurso persuasivo –, que não são necessárias quando investem em ativos como ações ou títulos públicos. Vale a pena tirar um tempo para estudar sobre suas estratégias de gestão, além de buscar os dados de desempenho disponíveis no site da CVM.
Liquidez
Os fundos imobiliários são fechados, e, por isso, suas cotas precisam ser vendidas para que o investidor recupere o dinheiro que aplicou. Essa negociação depende de haver interessados em comprá-las. É mais fácil encontrá-los quando os fundos são listados na bolsa de valores do que quando não são.
A liquidez dos fundos imobiliários na B3 vem crescendo nos últimos anos, mas depende de cada carteira. Há cotas que são negociadas todos os dias no pregão e também outras que passam semanas sem nenhuma operação. Nesses casos, o investidor pode levar algum tempo para conseguir se desfazer do investimento, a menos que esteja disposto a oferecer as cotas por um valor reduzido.
Preço
O preço das cotas reflete tanto o valor dos ativos incluídos em um fundo imobiliário quanto a perspectiva dos investidores para o desempenho da carteira. Por isso, é recomendável fazer algumas análises sobre ele antes de investir. Uma avaliação simples e bastante usada é a comparação do preço de negociação com o valor patrimonial das cotas – ou simplesmente, P/VP.
Se as cotas de um fundo imobiliário são negociadas abaixo do valor patrimonial, isso pode sinalizar duas situações. Pode indicar que os investidores não estão avaliando corretamente quanto vale o fundo, uma situação que pode se equilibrar no futuro – e aí está uma oportunidade de investimento. Por outro lado, pode também sugerir problemas com a carteira – e você é que talvez ainda não os conheça.
Dividend Yield
Costuma ser chamada de dividend yield a taxa de retorno que um fundo imobiliário proporciona com as distribuições periódicas de rendimentos. O cálculo é simples: basta dividir o valor dos rendimentos pela cotação das cotas do fundo. Pode ser feito tanto em base mensal, quanto anual (nesse caso, deve-se somar as distribuições realizadas no período para fazer a conta).
O indicador é importante para que o investidor possa, por exemplo, comparar os fundos em que está avaliando investir. Um fundo que tenha um dividend yield de 6% ao ano tem uma vantagem sobre outro de 5% ao ano. A conta também permite fazer uma avaliação comparativa com outros tipos de investimentos, como ações que pagam dividendos ou até produtos de renda fixa.
Como investir em FIIs
- Reflita sobre seu perfil e seus objetivos de investimento, entendendo se os fundos imobiliários são um investimento adequado para o seu momento;
- Procure corretoras de valores. Você precisará ter uma conta para comprar e vender cotas de fundos listadas na bolsa de valores;
- Esteja ciente da taxa de corretagem e outros custos que forem cobrados pela corretora escolhida. Elas incidem na negociação de fundos imobiliários, assim como no funcionamento dos mesmos;
- Identifique as carteiras disponíveis no pregão e a liquidez (volume de negociação) das que parecerem as mais adequadas ao seu perfil;
- Estude a política de investimento do fundo o prospecto, regulamento e boletins mensais. Eles ficam disponíveis no site da bolsa e no site da CVM;
- Fique atento ao histórico de distribuição de rendimentos pelo fundo e também de sua volatilidade na bolsa. Tente identificar como ele e o seu gestor se comportam se sai em momentos de estresse no mercado;
- Entenda qual é o nível de risco do fundo, pensando tanto na volatilidade das cotas na bolsa como também no risco dos segmentos de imóveis que o fundo possui (comercial, corporativo, hospitais, shoppings, etc.);
- Lembre-se de que o rendimento periódico distribuído pelo fundo é isento de Imposto de Renda, mas o eventual ganho de capital com a variação das cotas não é.
E aí, gostou do conteúdo? Compartilhe com a família e amigos e vamos juntos nessa onda de aprendizado! Na próxima semana falaremos sobre Private Equity! Até lá!